10월 15일 발표된 부동산대책으로 수도권 전역과 규제지역에서의 대출·거래 규정이 크게 바뀌었습니다. 특히 주택가격 구간별로 주담대 한도가 6억, 4억, 2억으로 차등 적용되고, 규제지역 내 LTV 40% 제한, 토지거래허가구역의 실거주 의무 등이 동시에 시행됩니다. 적용일과 예외 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 계약 일정과 대출 접수 시점을 구분해 관리해 주시기 바랍니다. 아래 글에서 10.15 부동산대책 주택담보대출 한도 6억, 4억, 2억 LTV 40% 적용 실거주의무 알아보겠습니다.
10.15 부동산대책
이번 대책의 목표는 과열 구간의 레버리지 억제와 갭투자 차단입니다.
이를 위해 대출 한도 차등화, 스트레스 금리 하한 상향, 1주택자 전세대출의 DSR 반영이 도입되었고, 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 확대 지정되었습니다.
일부 조치는 16일부터 즉시, 토지거래허가 효력은 20일부터, 1주택 전세대출 DSR 반영은 29일부터 단계 적용됩니다.
주택담보대출 한도
16일부터 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대는 시가 구간에 따라 한도가 달라집니다.
동일 소득이라도 스트레스 금리 하한 상향으로 사전심사 결과가 이전보다 보수적으로 나올 수 있으니, 은행별로 재사전심사를 받아 보시기를 권합니다.
재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 무관하게 6억 한도를 유지합니다.
경과규정 적용을 받으려면 15일까지 본계약 체결 및 계약금 납부가 확인되고, 시행일 전일까지 금융사 전산 접수 완료가 되어 있어야 합니다.
가계약은 인정되지 않으니 유의해 주십시오.
6억 4억 2억
시가 15억 원 이하 주택은 한도 6억이 유지되고, 15억 초과 25억 이하 주택은 4억, 25억 초과 주택은 2억으로 축소됩니다.
경계값을 넘는 순간 자기자본 필요액이 급격히 증가하므로, 목표 가격대를 15억·25억 구간에 맞춰 재검토해 보시는 것이 좋습니다.
잔금 구성은 현금, 기존 대출 상환, 중도금 대체 등 복수 시나리오로 준비하시고, 한도 미달 시 자동 해제·계약금 반환 등 특약을 사전에 넣어 리스크를 줄여 주시기 바랍니다.
LTV 40% 적용
규제지역에서 무주택자의 주담대 LTV는 기본 40%가 적용되며, 유주택자의 추가 대출은 원칙적으로 제한됩니다.
토지거래허가구역에서는 비주택담보대출 LTV도 40%로 낮아집니다.
또한 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향되어 금리 하락기에도 대출 여력이 과도하게 늘어나지 않도록 설계되었습니다.
신용대출 보유, 고가 주택 취득, 전세대출 보유 여부 등과 상호 제약이 있으므로, 계약과 대출 실행 순서를 미리 설계해 총 DSR 충돌을 피해 주시기 바랍니다.
실거주의무
토지거래허가구역에서 아파트를 비롯해 동일 단지 내 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대 주택을 매수하실 경우, 계약 체결 전에 관할 관청의 허가가 필요합니다.
취득 후에는 통상 2년의 실거주 의무가 부과되므로 전입 가능일, 기존 임차계약 종료일, 자녀 학교 배정, 통근 동선 등을 미리 맞추셔야 합니다.
허가 효력은 지정 공고 후 5일이 지난 20일부터 시작되며, 그 이전에 체결된 계약은 허가·실거주 의무에서 제외될 수 있습니다.
허가 신청서에는 거래 목적·자금 출처·전입 계획 등이 포함되니, 자금조달계획서와 실제 자금 흐름을 일치시켜 증빙을 준비해 주시기 바랍니다.
마무리
이번 대책은 가격 구간별 한도 축소, LTV 40% 제한, 실거주 허가제, 전세대출 DSR 도입이 연동되는 구조입니다.
안전하게 진행하시려면 첫째, 16일·20일·29일의 효력일을 달력에 분리 표시하시고, 둘째, 은행별 재사전심사로 새 기준 한도와 월 상환액·DSR을 재산정하시며, 셋째, 자금조달계획서·증빙 패키지를 사전 준비하시기 바랍니다.
넷째, 허가 지연·불허, 한도 미달, 일정 충돌에 대비해 계약 해제·정산 특약을 표준화해 두시면 예기치 못한 변수에도 안정적으로 대응하실 수 있습니다.